En bostadsrättsförening som vill veta om den betalar rätt pris för sin ekonomiska förvaltning möter ett grundproblem redan i första steget: det finns nästan ingenting att jämföra med. Vi gick den 5 augusti 2026 igenom sju av de förvaltare svenska föreningar oftast möter. Ett enda av bolagen publicerar en fullständig prislista. Ingen myndighet mäter längre vad tjänsten kostar.
Sju bolag, en öppen prislista
Urvalet är gjort bland de aktörer en styrelse realistiskt hamnar hos: de tre stora medlems- och förvaltningsorganisationerna HSB, Riksbyggen och SBC, samt fyra renodlade förvaltningsbolag, Nabo, Simpleko, Fastum och ERF. Frågan vi ställde till varje sajt var enkel. Går det att ta reda på vad tjänsten kostar utan att först lämna ifrån sig föreningens kontaktuppgifter?
Motexemplet ska skrivas ut först, eftersom det visar att det går. ERF publicerar en komplett tariff, uppdelad på föreningsstorlek och angiven exklusive moms. En mycket liten förening med tre till tio lägenheter betalar enligt tabellen 1 800 till 4 300 kronor per lägenhet och år, medan en förening med över hundra lägenheter ligger på 490 till 690 kronor. Bolaget redovisar dessutom sina tilläggstjänster med beräkningsgrund, där avgiften för individuell mätning och debitering anges till 59 kronor per lägenhet och år, vilket motsvarar 0,1 procent av prisbasbeloppet.
Tabellen ska läsas för vad den är, och företaget är självt tydligt med det. Sidan skriver att ”här redovisar vi ERF:s nivåer” och avgränsar dem till specialiserad ekonomisk förvaltning, alltså inte totalförvaltning. Det är ett företags egen prislista, inte en mätning av vad marknaden tar. Skillnaden är avgörande för den som frestas att använda tabellen som facit vid en förhandling.
Två bolag ger en nivå utan att ge ett pris. Simpleko skriver att en vanlig prisnivå historiskt legat omkring 800 till 1 200 kronor per lägenhet och år, men beskriver det uttryckligen som en historisk nivå och hänvisar sedan till offert. Fastum anger en tumregel på ”runt 1000kr per lägenhet”. Formuleringen saknar tidsenhet, vilket är en liten sak som får stora konsekvenser: tusen kronor per lägenhet och år är en helt annan affär än tusen kronor per lägenhet och månad.
De fyra återstående publicerar ingen prisuppgift alls. Nabo har en sida som ställer just frågan vad ekonomisk förvaltning kostar och besvarar den med vad som driver kostnaden, inte med ett belopp. Hos SBC, HSB:s paket Ekonomi Bas och Riksbyggen leder vägen till priset genom en offertförfrågan.
Talen som finns mäter inte samma sak
Här ligger den egentliga upptäckten, och den är obekvämare än en enkel prisspridning. De offentliga talen går inte att lägga bredvid varandra, eftersom de är byggda på olika variabler.
Jämförelsetjänsten Offerta anger i sin prisguide, daterad den 29 april 2026, tre nivåer efter tjänstens omfattning: grundläggande bokföring och avgiftshantering för 200 till 400 kronor per lägenhet och år, utökad förvaltning med budget och årsredovisning för 400 till 600 kronor, och fullservice med ekonomisk och juridisk rådgivning för 600 till 1 000 kronor. Totalkostnaden för en förening anges till mellan 10 000 och 100 000 kronor per år. Guiden redovisar ingen metod och inget urval bakom siffrorna.
ERF:s tabell varierar i stället med föreningens storlek och säger ingenting om tjänstenivå. Offertas guide varierar med tjänstenivå och säger ingenting om storlek. De två prisbilderna är alltså indexerade på var sin axel, och ingen av dem redovisar den andra. Lägg där till att bara ERF anger om momsen är inräknad, och att Fastums tumregel saknar tidsenhet, så återstår ingen gemensam måttstock.
Det finns dessutom en cirkel i materialet. ERF hämtar sin marknadsreferens från just Offertas guide, och förklarar samtidigt varför de egna talen för de minsta föreningarna ligger högre, nämligen de fasta kostnaderna. Förklaringen är rimlig. Men det betyder att den mest kompletta prislistan i genomgången vilar på en jämförelsesajt som inte redovisar var dess eget spann kommer ifrån. Att två publicerade tal om samma tjänst inte kan ställas mot varandra är i sig svaret på rubrikens fråga.
Ingen mäter vad förvaltning kostar
Att en styrelse inte kan jämföra i förväg vore mindre allvarligt om någon mätte i efterhand. Ingen gör det.
Statistiska centralbyrån hade en undersökning av intäkter och kostnader för flerbostadshus, men den är nedlagd. Myndigheten anger själv att nästa publicering är ”Ingen planerad” och att sista redovisningsår avser 2015. Sedan dess finns ingen officiell statistik som följer vad föreningar betalar för förvaltning.
Statens egen genomlysning av bostadsrätten kom fram till något som borde ha lett vidare. Bostadsrättsregisterutredningen (SOU 2022:39) beskrev en koncentrerad marknad: ”De fyra största förvaltarna har knappt 75 procent av alla bostadsrätter i sin förvaltning. Räknat i andelen av landets bostadsrättsföreningar är det drygt 60 procent.” Utredningen noterade också att SBC och Nabo ”ingår i samma företagsgrupp”, vilket gör att en rangordning av fyra aktörer i praktiken rymmer tre ägare.
Samma utredning beskrev inlåsningen i klartext. ”En viss inlåsningseffekt finns sannolikt då det är ett tämligen omfattande och tidskrävande arbete att byta förvaltare”, heter det på ett ställe. På ett annat, om vad utredarna uppfattat: ”Vi har uppfattat att det i dag anses vara något av ett äventyr att byta förvaltare, och något som många föreningar uppenbarligen drar sig för.”
Ändå landar utredningen i att konkurrensen på marknaden för ekonomisk förvaltning är stor och ”hård med pressade priser”. Den bedömningen står i en konsekvensanalys, utan en enda hänvisning till pris- eller marknadsdata, i samma text som konstaterar 75 procents koncentration och att byte är ett äventyr. Slutsatsen kan mycket väl stämma. Den är bara inte belagd, och den är det närmaste ett offentligt utlåtande om prisnivån vi har hittat.
Varför två likvärdiga föreningar ändå betalar olika
Att priset varierar är inte i sig ett missförhållande. Förvaltarna redovisar sakliga skäl, och de går att kontrollera mot varandra.
Storleken är den tyngsta faktorn. Arbetsmomenten i en förening är i hög grad desamma oavsett antal lägenheter, och Simpleko beskriver hur samma arbete fördelas på fler medlemmar i en större förening, vilket sänker kostnaden per lägenhet. ERF:s tabell visar samma sak i kronor: mellan den minsta och den största kategorin skiljer det ungefär en faktor sex per lägenhet.
Komplexiteten är den andra faktorn, och den förklarar varför två föreningar med lika många lägenheter kan hamna olika. Nabo pekar ut hantering av lokaler, parkeringsplatser, köer, förråd, andrahandsuthyrningar och individuell mätning som moment som kräver mer administration. Simpleko nämner därtill anställd personal och flera lån eller mer avancerad finansiering. Två grannföreningar i samma kvarter kan alltså ha likvärdiga hus och ändå vara olika dyra att administrera, utan att någon gör något fel.
Det tredje skälet är avtalets omfång, och det är det som göms bäst. Ett lågt grundpris kan bära en lång lista tilläggstjänster som faktureras separat, och först när listan syns går två offerter att jämföra.
När förvaltarens arvode blir medlemmens avgift
Förvaltningskostnaden stannar inte alltid hos föreningen. Den kan nå den enskilda medlemmen, och där finns en utbredd missuppfattning värd att rätta.
Bostadsrättslagen räknar upp vilka avgifter en förening får ta ut, och slår fast att föreningen i övrigt inte får ta ut särskilda avgifter för åtgärder den ska vidta enligt lag eller annan författning. Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut bara om det anges i stadgarna, enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen, och 9 kap. 5 § kräver att stadgarna anger grunderna för hur de beräknas. Det enda beloppstak lagen själv sätter gäller andrahandsupplåtelse, som årligen får motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet. Med prisbasbeloppet 59 200 kronor för 2026 blir det 5 920 kronor för ett helt år.
Något motsvarande tak för överlåtelse- och pantsättningsavgiften finns däremot inte i lagtexten. Bostadsrätterna formulerar det rakt: ”Pantsättnings- och överlåtelseavgifternas storlek regleras inte i lag utan det ställs krav på att det framgår av föreningens stadgar hur dessa ska beräknas.” Organisationen anger 2,5 procent av prisbasbeloppet för överlåtelse och en procent för pantsättning som en riktpunkt, alltså 1 480 respektive 592 kronor för 2026.
Riktpunkten är inte den enda nivån i omlopp. HSB:s normalstadgar 2023 anger i paragraf 12 att föreningen får ta ut överlåtelseavgift ”med högst 3,5 procent av prisbasbeloppet” och pantsättningsavgift med högst 1,5 procent. Det är 2 072 respektive 888 kronor för 2026. En medlem i en förening som följer HSB:s normalstadgar betalar alltså 40 procent mer vid en överlåtelse, och 50 procent mer vid en pantsättning, än en medlem i en förening som lagt sig på riktpunkten. Arbetet som utförs är detsamma.
Bostadsrätterna beskriver också vad som driver nivåerna uppåt: eftersom vissa förvaltare höjt sina arvoden för de administrativa tjänsterna har en del föreningar höjt procentsatserna i sina stadgar. Att avgiften kan gå hela vägen till förvaltaren är inget antagande. Förvaltningsbolaget allabrf har publicerat sin avtalsbilaga öppet, och där står under rubriken om vad som faktureras medlem eller hyresgäst och tillfaller bolaget: ”Överlåtelseavgift eller upplåtelseavgift: 2,5 % av prisbasbelopp” och ”Pantavgift: 1 % av prisbasbelopp per pant”. Avgiften som i lagens systematik ska täcka föreningens administration är i det avtalet förvaltarens intäkt.
Ett konkret fall finns publicerat i Bostadsrätternas frågelåda den 1 februari 2025. En styrelse skriver att stadgarna tillåter 2,5 respektive en procent, och fortsätter: ”Vår ekonomiska förvaltare tar ut motsvarande 3,5 och 1,5 procent av oss för att sköta administrationen.” Räknat på 2026 års prisbasbelopp betyder mellanskillnaden att föreningen bär 592 kronor vid varje överlåtelse och 296 kronor vid varje pantsättning som den inte kan föra vidare. I en annan fråga, publicerad den 1 december 2025, uppger en styrelse att förvaltaren tar 1 000 kronor inklusive moms för att upprätta ett parkeringsavtal. Svaren på båda frågorna ligger bakom medlemsinloggning, så det är styrelsernas beskrivningar som är offentliga, inte rådgivningen. Uppgifterna är enskilda föreningars egna och säger ingenting om nivån hos någon namngiven förvaltare, men de visar vilken sorts poster det handlar om.
Vad en styrelse kan kräva
Slutsatsen för en styrelse är inte att förvaltarna är för dyra. Det vet vi inte, och det är hela poängen. Slutsatsen är att jämförelsen måste tvingas fram, eftersom marknaden inte tillhandahåller den.
Tre krav gör offerterna jämförbara. Begär priset uttryckt per lägenhet och år, med besked om moms är inräknad. Begär den fullständiga tilläggsprislistan, inte bara grundavtalet, och be särskilt om posterna för överlåtelse, pantsättning och mäklarbild, eftersom det är de som landar hos medlemmarna. Begär slutligen besked om uppsägningstid och indexuppräkning, som avgör hur länge ett dåligt avtal binder föreningen. Systersajten Styrelsen.se går igenom uppdragets innehåll i sin guide till ekonomisk förvaltning i brf och har en kravspecifikation för upphandling av förvaltning att utgå från.
Frågan hör hemma i den bredare diskussionen om vad boendet faktiskt kostar. Förvaltningsarvodet är en av de poster som skiljer bostadsrätten från hyresrätten som boendeform, eftersom det är föreningens medlemmar som både upphandlar tjänsten och betalar den. Vilka rättigheter och skyldigheter som följer med de olika upplåtelseformerna avgör vem som bär kostnaden, och begreppen reds ut i vår ordlista över bostadspolitiska begrepp.
Att öppna prislistor är möjligt visar det enda bolaget i genomgången som har en. Så länge de övriga sex låter priset börja med en offertförfrågan, och så länge ingen mäter marknaden, är det svårt för en styrelse att veta om den gjort en bra affär. Det är också svårt för den som granskar marknaden att veta om spridningen är motiverad, eller ens hur stor den är. Priserna i den här genomgången kontrollerades den 5 augusti 2026 hos respektive bolag och kan ha ändrats sedan dess.