Står det friköpt i en bostadsannons äger du både huset och tomten. Står det tomträtt äger du huset men inte marken, och du betalar en årlig avgäld för att använda den. Upplåtelseformen avgör vad du betalar och vilket ansvar du har.
Vad är en upplåtelseform?
En upplåtelseform beskriver på vilka juridiska villkor du bor: om du äger din bostad, hyr den eller äger en andel i en förening som äger huset. I Sverige finns tre vanliga former, hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt, samt några mindre vanliga. Varje form vilar på en egen lag.
Hyresrätt
Du hyr bostaden av en fastighetsägare och äger ingen del av den.
Bostadsrätt
Du äger en andel i en bostadsrättsförening och har rätt att bo i en viss lägenhet.
Hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt är vanligast
Hyresrätt
Hyresrätten innebär att du hyr din bostad av en hyresvärd, som kan vara ett kommunalt bostadsbolag eller en privat fastighetsägare. Du äger ingen del av fastigheten men har ett starkt besittningsskydd, alltså rätt att bo kvar. Hyresförhållandet regleras i hyreslagen, som är 12 kapitlet i jordabalken (1970:994). Hyran sätts genom kollektiva förhandlingar enligt bruksvärdesprincipen, inte fritt efter efterfrågan. Principen innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter. På bostadsdebatt.se ser vi den prisvärda hyresrätten som en förutsättning för en stad där också den utan kapital kan bo bra.
Bostadsrätt
Den som köper en bostadsrätt köper inte lägenheten utan en andel i en bostadsrättsförening, en ekonomisk förening som äger huset. Medlemmen får nyttjanderätt till en bestämd lägenhet och betalar en månadsavgift till föreningen. Formen regleras i bostadsrättslagen (1991:614) och saknar direkt motsvarighet i de flesta andra länder.
Äganderätt
Vid äganderätt äger du fastigheten direkt, både marken och byggnaden. Formen gäller framför allt villor, radhus och kedjehus och regleras i jordabalken. Vid utgången av 2025 bodde 38 procent av hushållen i småhus med äganderätt, 29 procent i flerbostadshus med hyresrätt och 21 procent i flerbostadshus med bostadsrätt, enligt SCB:s statistik över hushållens boende. Läs mer om vad ägandet kostar och kräver i Vad är äganderätt?
Kooperativ hyresrätt, ägarlägenhet och tomträtt är ovanligare
- Kooperativ hyresrätt. En mellanform där du hyr din bostad av en kooperativ hyresrättsförening och betalar en insats som du får tillbaka när du flyttar. Regleras i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt.
- Ägarlägenhet. Direkt äganderätt till en enskild lägenhet, införd genom proposition 2008/09:91 och möjlig sedan 2009. Fortfarande ovanligt.
- Tomträtt. Du äger byggnaden men inte marken och betalar en årlig avgäld för att använda den. Regleras i jordabalkens 13 kapitel.
Friköpt betyder att du äger tomten
Friköpt är ingen egen upplåtelseform. Ett friköpt hus ägs med äganderätt. I en annons betyder ordet att tomten ingår i köpet, till skillnad från ett hus på tomträtt där marken ägs av någon annan. Ett friköp innebär att den som har en tomträtt köper tomten som huset står på.
| Friköpt (äganderätt) | Tomträtt | |
|---|---|---|
| Huset | Ditt | Ditt |
| Marken | Din | Ägs av staten, en kommun eller någon annan i allmän ägo, i undantagsfall av en stiftelse |
| Årlig kostnad för marken | Ingen | Avgäld, som kan ändras vid varje ny avgäldsperiod |
| Kan du säga upp avtalet? | Det finns inget avtal om marken | Nej |
| Kan du sälja och belåna? | Ja | Ja |
Vid tomträtt äger du huset men inte marken
En tomträtt är en rätt att använda en fastighet under obestämd tid, för ett visst ändamål och mot en årlig avgäld i pengar. Det står i jordabalkens 13 kapitel. Marken ska i regel tillhöra staten, en kommun eller någon annan i allmän ägo. Om regeringen medger det kan även mark som en stiftelse äger upplåtas med tomträtt. Tomträtt får inte upplåtas i en ägarlägenhetsfastighet, så de två formerna går aldrig att kombinera.
Du kan sälja tomträtten och ta lån med den som säkerhet. Fastighetsägaren, alltså den som äger marken, får inte begränsa den rätten.
Avgälden räknas om efter markens värde
Avgälden ligger i regel fast under en avgäldsperiod. Perioden är tio år, om parterna inte har avtalat om en längre tid. Inför varje ny period kan avgälden ändras.
Fastighetsägaren och tomträttshavaren kan komma överens om en ny avgäld senast ett år före periodens slut. Gör de inte det kan endera parten under periodens näst sista år gå till domstol. Domstolen bestämmer då avgälden utifrån det värde marken har vid omprövningen, med hänsyn till ändamålet med upplåtelsen. Vad du betalade för huset påverkar inte avgälden. Bestäms ingen ny avgäld, gäller samma belopp som förut.
Stockholms stad redovisar sin modell för att räkna fram avgälden på sidan om tomträttsavgäld och skickar ett brev om den nya avgälden cirka 15 till 18 månader före periodens slut.
Du kan inte säga upp en tomträtt
Tomträttshavaren får inte säga upp tomträttsavtalet. Vill du lämna tomträtten säljer du den.
Fastighetsägaren kan säga upp avtalet bara när en tidsperiod löper ut, och de tidsperioderna är inte samma sak som avgäldsperioderna. Den första tidsperioden är 60 år och varje följande 40 år, om inte en längre tid har avtalats. Uppsägningen får bara ske om det är viktigt för ägaren att marken bebyggs på ett annat sätt eller används till något annat än tidigare. Upphör tomträtten efter en uppsägning måste fastighetsägaren lösa in byggnaden.
Friköp gör tomträtten till äganderätt
Med ett friköp köper tomträttshavaren marken och äger sedan både huset och tomten. Den som äger marken bestämmer om den vill sälja och till vilket pris. I Stockholm kan den som har en tomträtt för småhus i de flesta fall köpa sin tomt. Flerbostadshus prövar staden från fall till fall, och mark med kommersiella tomträtter säljer den för närvarande inte. Vid ett friköp tillkommer stämpelskatt och expeditionsavgift för lagfarten.
Det här ska du titta efter i annonsen
Friköpt betyder att den som äger huset också äger tomten med äganderätt. Kontrollera i objektsbeskrivningen eller i fastighetsregistret att det stämmer, och att huset inte står på mark som är upplåten med tomträtt eller arrende.
Står det tomträtt, ta reda på tre saker innan du lägger bud: hur hög avgälden är i dag, när den nuvarande avgäldsperioden tar slut och vem som äger marken. Slutar perioden snart kan avgälden ändras kort efter att du har flyttat in. Be att få se tomträttsavtalet, som ska ange ändamålet med upplåtelsen och avgäldens belopp.
Fastighetsmäklarlagens regler gäller även när mäklaren säljer en tomträtt. Mäklaren ska ge dig en objektsbeskrivning med bland annat fastighetens beteckning, taxeringsvärde, driftskostnader och de rättigheter som belastar fastigheten. Mäklaren får inte utelämna viktig information så att marknadsföringen blir vilseledande, och information som är oklar räknas som saknad.
Köper du ett hus på tomträtt betalar du stämpelskatt precis som vid ett vanligt husköp, 1,5 procent för privatpersoner. Skatten räknas på det högre av två belopp: det du betalar för tomträtten och det taxerade byggnadsvärdet.
Vilken form ska man välja?
Om samhället ska främja ägande eller hyrande och om allmännyttans hyresrätter ska få ombildas till bostadsrätter är två av bostadspolitikens stridsfrågor.
Hyresrätten passar den som vill slippa binda kapital och ha ett tryggt besittningsskydd. Bostadsrätten gör det möjligt att bo centralt, och den kan stiga i värde. Äganderätten ger störst frihet men kräver mest kapital och ansvar. Formerna jämförs utförligare i Boendeformer i Sverige, och lediga hyresbostäder hittar du hos Sökbostad.
Senast faktagranskad: 3 oktober 2026