Den som köper ett hyreshus i en dansk kommun med hyresreglering får inte renovera en lägenhet genomgripande och sedan ta ut en hyra efter lägenhetens marknadsliknande värde förrän fem år efter köpet. Spärren infördes 2020 och gäller fortfarande. Den gäller inte alla hus och har undantag, bland annat för överlåtelser inom en koncern och för hus där ägaren gjort stora energiförbättringar. I dag står den i den danska hyreslagen, lejeloven § 19. Danmark har dessutom många hyresbostäder som ägs av bostadsorganisationer utan vinstsyfte, så kallade almene boliger. När lånen på ett sådant hus är betalda fortsätter hyresgästerna att betala, och en stor del av pengarna går till renoveringar och nya bostäder i hela landet.
Därför införde Danmark femårsspärren 2020
Sedan 1996 har en dansk hyresvärd kunnat sätta hyran efter det lejedes værdi om lägenheten har renoverats genomgripande när en hyresgäst flyttat ut. Det betyder ungefär vad en jämförbar lägenhet kostar. I hus som omfattas av hyresregleringen bestäms hyran annars av fastighetens kostnader. Regeln skulle få ägarna att modernisera gamla hyreshus.
En expertgrupp som lämnade sin rapport den 29 oktober 2019 räknade fram att ungefär 57 000 bostäder var uthyrda efter regeln. Hyran i dem var i genomsnitt 81 procent högre än i de bostäder där hyran bestäms av kostnaderna. Siffrorna återges i regeringens lagförslag från april 2020. Där står också vad regeringen såg som problemet: regeln gav kortsiktiga investerare möjlighet att köpa hyreshus, modernisera dem och sälja med stor vinst.
Den 30 januari 2020 enades den socialdemokratiska regeringen, Dansk Folkeparti, SF, Enhedslisten och Alternativet om att stoppa sådana affärer. Folketinget antog lagen med 52 röster mot 43. Venstre, Radikale Venstre, Konservative, Nye Borgerlige och Liberal Alliance röstade nej.
Lagen trädde i kraft den 1 juli 2020. Spärren gällde redan från den 22 april 2020, dagen då lagförslaget lades fram.
Fem år räknas från ägarbytet, också när ett ägarbolag byter ägare
Spärren gäller som huvudregel i fem år från det senaste ägarbytet. Som ägarbyte räknar lagen också att någon köper minst 50 procent av ett bolag som äger huset eller får bestämmande inflytande över ägarbolaget. Detsamma gäller avtal som ger rätt till minst halva avkastningen eller värdestegringen. Arv räknas som regel inte.
Spärren gäller inte heller vid överlåtelser inom en koncern, enligt lejeloven. Den gäller inte heller om ägaren inom två år har lagt minst 3 012 danska kronor per kvadratmeter, i 2021 års nivå, på energiförbättringar, eller om huset har förbättrats tre steg på energiskalan.
Den lag som ändrades 2020, boligreguleringsloven, upphävdes den 1 juli 2022, när hyreslagarna skrevs ihop till en ny lejelov. Regeln flyttade med till lejeloven, både hyran efter genomgripande renovering och femårsspärren.
I dag krävs dessutom mer än att fem år har gått. Huslejenævnet, den danska motsvarigheten till hyresnämnden, ska besiktiga lägenheten före renoveringen. Huset ska dessutom som regel ha energimärkning A till C eller ha förbättrats två steg på energiskalan jämfört med den 1 juli 2020. Reglerna gäller hyreshus i de kommuner som har hyresreglering. Enligt lejeloven omfattas inte hus som tagits i bruk efter 1991, hus som 1995 hade högst sex lägenheter eller hus där mer än 80 procent av ytan 1980 användes till annat än bostäder.
Blackstone nämns inte i lagen
I dansk debatt kallades den gamla regeln om hyra efter genomgripande renovering, boligreguleringslovens § 5, stk. 2, för ”Blackstone-paragraffen”, efter den amerikanska kapitalförvaltaren Blackstone, som bland annat hade köpt bostadsområdet Den Sønderjyske By. Varken lagförslaget, ändringslagen från 2020 eller dagens lejelov nämner Blackstone, och spärren riktar sig inte mot någon särskild köpare.
Var femte bostad i Köpenhamn ägs av en organisation utan vinstsyfte
Almene boliger är hyresbostäder som ägs av boendestyrda bostadsorganisationer som inte tjänar pengar på uthyrningen. De utgör ungefär 19 procent av bostäderna i Köpenhamns kommun, cirka 66 000 bostäder 2025, enligt kommunens bostadsredogörelse. Bostäderna hyrs ut efter väntelistor som alla kan skriva upp sig på, och hyresgästerna bestämmer bland annat över renoveringar genom boendedemokrati.
Kommunen skriver att almene boliger inte är socialt bostadsbyggande. En andel är ändå reserverad för bostadssökande som kommunen anvisar av sociala skäl, enligt ett avtal mellan kommunen och bostadsorganisationerna. Liksom den svenska allmännyttan är almene boliger öppna för alla. Men de danska bostäderna ägs av organisationerna själva, inte av kommunen.
Enligt kommunens bostadsredogörelse från december 2025 är privata hyresbostäder den största ägandeformen i Köpenhamn med 30 procent av bostäderna, och omkring 22 procent är ägarbostäder. Det byggs få nya almene boliger i staden. Bara 10 procent av Köpenhamns almene boliger är byggda efter år 2000, mot knappt 18 procent i Aarhus, enligt samma redogörelse.
Avbetalda lån i almene boliger ger pengar till nya bostäder
En ny almen bolig finansieras med 84 procent lån, 14 procent kommunalt grundkapital och 2 procent insats från de boende, enligt almenboligloven. Lånen löper i högst 40 år. Varje bostadsavdelning, alltså ett enskilt bostadsområde inom organisationen, betalar varje år 2,8 procent av byggkostnaden, och beloppet räknas upp med priser eller löner. Hyran ska täcka avdelningens utgifter.
När lånen är betalda fortsätter betalningen. För hus som fått sitt stödbeslut efter den 1 juli 2009 fortsätter betalningen från det 41:a året efter att lånen togs. Pengarna går först till bostadsorganisationens egen fond. Två tredjedelar av dem förs vidare till den gemensamma Landsbyggefonden, och en tredjedel stannar i organisationen.
I Landsbyggefonden delas pengarna på mitten. Hälften går till en fond som bland annat ger stöd till renoveringar i befintliga bostadsområden. Den andra hälften går till nybyggerifonden, som ger stöd till nya almene boliger. Hyresgäster i gamla hus bidrar till att nya bostäder byggs på andra håll.
Staten höjde taket för nya almene boliger 2026
Nya almene boliger får inte kosta mer än ett maxbelopp som staten bestämmer. I Köpenhamn har nya almene boliger länge byggts till maxbeloppet, enligt kommunens bostadsredogörelse, eftersom tomter och byggande är dyra.
Den 17 december 2025 kom regeringen överens med SF, Konservative och Enhedslisten om att höja taket. Den 17 januari 2026 höjdes maxbeloppet med knappt 4 procent i hela landet. Köpenhamn och 17 andra kommuner med höga bostadspriser fick dessutom möjlighet att höja det med ytterligare 10 procent.
Den andra delen av avtalet kräver en lagändring och gäller sedan den 4 september 2026. Köpenhamn och de andra kommunerna får under åren 2026 till 2035 godkänna en byggkostnad som ligger upp till 10 procent över det maxbelopp som redan höjts i januari. Den delen betalas med ett extra lån från kommunen, enligt ändringslagen från den 1 september 2026. Partierna bakom avtalet räknar med att det ska ge 20 000 till 25 000 nya almene boliger i hela Danmark under tio år.
Sveriges regering pekade 2019 på hyresnämnden och bruksvärdet
FN:s särskilda rapportör för rätten till bostad, Leilani Farha, kritiserade Sverige 2019. Svenska lagar och praxis hade enligt henne gjort det möjligt för globalt kapital att investera i bostäder som säkerhet för finansiella instrument. Hon menade att det får negativa följder för hyresgästerna.
Regeringen svarade i oktober 2019 på en skriftlig fråga i riksdagen. Enligt svaret behöver hyresvärden hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd för standardhöjande renoveringar, och hyran kan prövas mot bruksvärdet. Hur andra europeiska länder reglerar hyrorna finns samlat på Bodebatt.
Senast faktagranskad: 21 oktober 2026