Den 5 november 2019 lämnade Wiens borgmästare Michael Ludwig över nycklarna till 120 lägenheter i Barbara-Prammer-Hof på Fontanastraße i Favoriten, stadens tionde distrikt. Huset byggdes på tomten efter flygbolaget Austrian Airlines (AUA) gamla huvudkontor, kostade omkring 14 miljoner euro och fick 6,7 miljoner euro i stöd från staden. Det var det första färdiga huset i programmet Gemeindebau NEU.
Huset är en del av det som kallas Wienmodellen, som vilar på två system: de kommunala hyreshusen Gemeindebau och de allmännyttiga Genossenschaften. I Gemeindebau är hyresvärden staden själv, hos en Genossenschaft ett eget företag som binds av en särskild lag. Till skillnad från i den svenska allmännyttan finns i Wien ett tak för hur hög inkomst hushållet får ha.
Gemeindebau ägs av staden, Genossenschaften är egna företag
Gemeindebau är kommunala hyreshus. Staden Wien äger dem och förvaltar dem genom sin egen förvaltning Wiener Wohnen, som hösten 2026 uppger sig ha hand om omkring 220 000 lägenheter i drygt 1 800 bostadsområden och 13 miljoner kvadratmeter bostadsyta, med ungefär 500 000 boende, var fjärde wienare. Wiener Wohnen kallar sig Europas största kommunala fastighetsförvaltning.
Genossenschaften är något annat. Det är bostadskooperativ och allmännyttiga byggföretag som drivs i privaträttslig form, som kooperativ, aktiebolag eller bolag med begränsat ansvar. De ingår inte i stadens förvaltning, men ägaren kan vara vem som helst, också staden Wien själv. Skiljelinjen går vid rättsform och lagbindning, inte vid vem som äger: de får status som gemeinnützig, allmännyttig, av delstatsregeringen, och i utbyte binds de av en egen lag.
Lagen förbjuder ett kooperativ att ta ut mer än kostnaden
Lagen heter Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, och den skiljer Genossenschaften från vanliga fastighetsägare.
Verksamheten ska inriktas på uppgifter som tjänar det allmänna inom bostadsförsörjningen, tillgångarna ska vara vigda åt sådana uppgifter och räkenskaperna ska granskas regelbundet. Det egna kapital företaget bygger upp är enligt lagens första paragraf bundet för all framtid till allmännyttigt bostadsändamål, i vad lagen kallar en utjämning mellan generationer.
Hyran ska enligt lagens trettonde paragraf sättas så att den täcker kostnaderna för att förvalta husen, ett motiverat belopp för företagets administration och avsättningar till reserver. Hyran får varken sättas högre eller lägre än så.
Vinsten begränsas på två sätt. Räntan på eget kapital får i princip inte överstiga 3,5 procent och aldrig mer än 5 procent. Den utdelning som får lämnas ur årets överskott är begränsad till samma räntesats, räknad på det inbetalda andelskapitalet. En medlem som lämnar företaget, eller som är kvar när det upplöses, får inte mer än sin inbetalda insats plus sin andel av den utdelningsbara vinsten. Värdet kan inte tas ut ur beståndet.
Fyra av tio wienare bor i Gemeindebau eller hos en Genossenschaft
Hur många wienare bor då i Gemeindebau eller hos en Genossenschaft? Ungefär fyra av tio, räknat på två olika sätt.
Staden Wien fördelar befolkningen efter boendeform. Den 31 oktober 2025 bodde 23 procent av wienarna i Gemeindebau eller annat offentligt byggt boende och 17 procent hos allmännyttiga byggherrar. Resten fördelade sig på 35 procent fritt finansierad hyra, 19 procent ägt boende och 6 procent övrigt eller okänt.
Statistik Austria räknar i stället bostäder, närmare bestämt de 978 600 lägenheter i Wien som är någons huvudbostad. I mikrocensusen för 2025 var 20,3 procent av dem Gemeindewohnungen och 22,1 procent Genossenschaftswohnungen, medan 34,1 procent var annan förstahandshyra.
De två måtten landar på 40 respektive 42 procent, och de rangordnar sektorerna åt olika håll: staden får Gemeindebau större än kooperativen, Statistik Austria tvärtom.
Sedan den 22 september 2026 avgör poäng vem som får en lägenhet
Den som vill ha en Gemeindewohnung behöver ett Wiener Wohn-Ticket. Den 22 september 2026 bytte Wien ut hela fördelningssystemet. Kommunala och subventionerade lägenheter fördelas numera genom ett och samma Wohn-Ticket, på plattformen meinwohnticket.wien. Äldre biljetter, som utfärdades mot styrkt bostadsbehov, gäller inte längre i det nya systemet. Den som har en sådan och söker en lägenhet senast den 31 december 2026 får en startbonus, räknad på biljettens datum.
Fem krav måste vara uppfyllda samtidigt för att en biljett alls ska utfärdas, enligt Wohnberatung Wiens villkor och den gällande fördelningsriktlinjen, daterad den 19 juni 2026. Sökanden ska ha fyllt 18 år. Hon ska ha haft huvudbostad i Wien oavbrutet de senaste två åren, med avbrott på högst sju dagar. Hon ska vara österrikisk medborgare, medborgare i EU, EES eller Schweiz, erkänd flykting eller ha uppehållstillstånd som varaktigt bosatt i EU. Hon får inte ha allvarliga anmärkningar i hyresgästhistoriken: har hon flyttat efter en uppsägning via domstol för störande beteende, vanvård eller utebliven betalning löper en spärr i fem år från den dagen, och öppna hyresskulder i Gemeindebau gör att ingen biljett utfärdas. Och hushållets inkomst får inte överstiga ett tak.
Taket är satt i nettoinkomst per år. För 2026 går gränsen vid 61 280 euro för en person, 91 320 euro för två, 103 330 euro för tre och 115 360 euro för fyra, med 6 730 euro extra för varje person därutöver.
Taket ligger högt, men inkomsten prövas. Hyran får dessutom inte vara högre än hälften av hushållets inkomst, och lägenheten ska passa hushållets storlek. Uppgifterna måste bekräftas eller uppdateras minst var tolfte månad, annars förfaller biljetten. Den som har fått en bostad får vänta tre år på en ny biljett.
Bostadsbehovet är inte längre ett villkor för biljetten, men det ger poäng i kön. Den ordinarie fördelningen sker efter sammanlagd poäng, och vid lika poäng räknas antalet tidigare misslyckade anmälningar. Vid sidan av poängen finns en prioriterad social fördelning kvar för nödfall. Bonuspoängen följer livssituationen. Av de 17 posterna väger dessa tyngst:
- 100 poäng vid bostadsbehov på grund av våld i hemmet
- 100 poäng vid rullstolsberoende
- 80 poäng för ensamstående förälder utan egen hyresbostad
- 75 poäng för den som bor i eller stöds av en social institution
- 50 poäng för trångboddhet
- 50 poäng för den som ännu inte har fyllt 25 år, saknar eget förstahandskontrakt och ska bo i ett hushåll på högst två personer; en tilldelad poäng gäller sedan längst till 26-årsdagen
- 30 till 80 poäng för den som står inför att förlora bostaden, genom hyresvärdens eget behov, en tidsbegränsning som inte kan förlängas eller huvudhyresgästens död
Två poster belönar i stället uthållighet. Wien-bonusen räknas från det sjätte året med oavbruten huvudbostad i staden och växer med 2 till 4 poäng per år, upp till 45. Lång väntetid ger upp till 45 poäng, men bara för den som söker aktivt, vilket mäts som minst 100 inloggningsdagar per år, och bara så länge sökanden ännu inte har placerats först i kön till en lägenhet. Poängen ges först efter varje helt år räknat från registreringen. Varje kriterium räknas en gång per hushåll, och alla poäng gäller först efter att Wohnberatung Wien prövat underlaget. Felaktiga uppgifter om grundvillkoren spärrar biljetten i tre år.
Staden bygger Gemeindebau igen
Barbara-Prammer-Hof blev inte ett undantag. Staden redovisar 41 nya Gemeindebauten med mer än 5 700 lägenheter som färdiga eller under uppförande, och har beslutat att sätta i gång ytterligare 1 500 lägenheter till 2030. För uppförandet avsätter Wien en särskild pott på 31,5 miljoner euro.
Villkoren i de nya husen är desamma som i de gamla. Ingen insats, ingen deposition och inget tidsbegränsat kontrakt. Fördelningen sköts helt av Wiener Wohnen.
Allmännyttan i Sverige är öppen för alla hushåll
När riksdagen 2010 skrev om reglerna för de kommunala bostadsbolagen slog regeringen fast att det var ”av särskild vikt att värna den svenska modellen med allmännyttiga bostadsföretag som vänder sig till alla hushåll på bostadsmarknaden, inte endast till personer med låga inkomster eller som av andra skäl behöver hjälp att få en bostad”. Något inkomsttak finns inte i allbolagen, och förarbetet säger att såväl invånare med låga inkomster som med genomsnittliga eller höga inkomster ska kunna vara hyresgäster hos det kommunala bostadsföretaget.
Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska främja bostadsförsörjningen i sin kommun. Enligt andra paragrafen i lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, allbolagen, ska det ändå drivas enligt affärsmässiga principer, trots både kommunallagens självkostnadsprincip och dess krav att kommunal näringsverksamhet drivs utan vinstsyfte.
På en punkt liknar de två länderna varandra. Också Sverige kapar vinsten med en räntesats på insatt kapital. Tredje paragrafen tillåter värdeöverföringar motsvarande genomsnittlig statslåneränta föregående år plus en procentenhet, räknat på det kapital kommunen skjutit till som betalning för aktier, men högst hälften av föregående års resultat. Konstruktionen är densamma som i den österrikiska lagen. Svensk lag saknar kostnadsregeln och den eviga bindningen av kapitalet, som i Wien hindrar att värdet tas ut ur beståndet.
Wien har ett stort bestånd och fortsätter att bygga själv. Generellt tillträde är däremot inte det Wien erbjuder: där prövas inkomsten och rangordnas behovet. Den svenska allmännyttan står i stället öppen för alla och kan säljas ut eller ombildas när en kommun vill det.
Senast faktagranskad: 5 oktober 2026. Senast uppdaterad: 6 oktober 2026